住み替え時のサブリースの利用方法と注意事項
マンションの住み替え時にサブリースを利用される方は多いです。
サブリースを利用すると空室リスクや家賃滞納リスクを排除できるなど、賃貸経営が未経験の方でも安心して始められるからです。
一方、サブリースには家賃収入が減ることを代表とした、いくつかのデメリットや注意点があります。
本記事では、マンションの住み替え時にサブリースを利用するメリット・デメリットと注意点をお伝えします。
マンションの住み替え時にサブリースの利用を検討しよう
マンションを購入したものの、何らかの理由で住み替えすることになった場合、元のマンションは売却だけでなく賃貸に出して家賃収入を得る方法もあります。
しかし、賃貸経営は空室リスクや家賃滞納トラブルなどさまざまな問題が起こりえます。
賃貸経営の初心者の方が、こうした問題について対処していくのは大変なことです。
一方、サブリースを活用すれば空室リスクや家賃滞納トラブルへの対処などをサブリース会社に任せながら、家賃収入を得られるようになります。
サブリースには保証料がかかり、受け取れる家賃収入が減ってしまうというデメリットはありますが、空室リスクや運営にかかる手間もなしに安定した家賃収入を得られるのは大きなメリットだと言えるでしょう。
住み替え時にサブリースを利用するメリット・デメリット
ここでは改めて、住み替え時にサブリースを利用するメリット・デメリットをご紹介していきます。
サブリースを利用するメリット1：空室リスクや家賃滞納リスクがない
メリットの1つ目としては、空室リスクや家賃滞納リスクを負う必要がないということが挙げられます。
賃貸経営をしていると、常に空室リスクや家賃滞納リスクを想定しれおかなければなりません。
特に、マンション1室の運営となると空室や家賃滞納が発生すると収入は0円になります。
新居の住宅ローンと、賃貸に出しているマンションの住宅ローンの二重払いが数カ月続くと生活が苦しくなる方も多いでしょう。
一方、サブリース契約を結べば空室状況に関わらず毎月安定した収入を得られるため安心できます。
サブリースを利用するメリット2：何もせず安定した収入を得られる
サブリースでは、共用部分の管理や清掃、入居者からのクレーム対応、家賃の集金、入退去の手続きなど賃貸経営に関わる仕事は全てサブリース会社が行ってくれます。
自分でこれらのことをするのは大変ですし、プロが管理してくれるためクオリティが高く、次の入居者募集にもプラスの影響があります。
また、何らかの理由でサブリース契約が解約になってしまった場合は自分で賃貸経営する必要があるため、しっかりとした管理を行ってくれるサブリース会社かどうかはよく確認しておくようにしましょう。
サブリースを利用するデメリット1：最大収入が減る
一方、サブリース会社から受け取れるサブリース賃料は、通常入居者が支払う賃料より安くなり、毎月受け取る収入が減ってしまいます。
とはいえ、空室時にも安定した家賃を受け取れることを考えると、トータルでは必ずしも損をしていないことも多いです。
賃貸経営に関わる管理の手間等も一括して任せられることも考慮して、サブリースを利用するかどうかを決めるとよいでしょう。
サブリースを利用するデメリット2：サブリース会社が倒産することもある
サブリース契約中に、サブリース契約を結んでいた会社が倒産してしまうこともあります。
不幸にもそうなってしまった場合、サブリース会社から受け取っていた家賃収入はなくなり、その時点で入居者がいればサブリース会社から賃貸経営を引き継ぐことになります。
サブリース契約時には、過去の実績や評判、会社の業績などを調べて倒産する心配のない会社を選ぶことが大切だと言えるでしょう。
サブリースを利用するデメリット3：家賃の減額請求がなされることがある
サブリースで問題になることの一つに家賃の減額請求があります。
サブリース契約期間中でも、経済情勢の変化や経営状況の悪化を理由として、サブリース会社から当初定められていた家賃の減額請求がなされることがあるのです。
家賃が減額されてしまうと、それまで受け取っていた家賃からローンの支払いや固定資産税の支払い、修繕費の支払いをしていたものが、赤字になってしまう可能性もあります。
こうなってしまわないためには、家賃の減額請求をせずともよいくらいしっかり運営しれくれるサブリース会社を選ぶことが大切だと言えます。
尚、WOOCでは創業から現在まで一度も家賃の減額を行ったことがありません。
平均96,5%という高い入居率を背景に、オーナー様へ支払う保証賃料は最大92%と高い水準を実現しています。
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住み替え時のサブリースの手続き
WOOCにおける住み替え時のサブリースの手続きは以下のようになっています。
・机上査定
・実地査定
・修繕お見積り
・ご契約
WOOCのサブリース利用を検討いただける場合、まずはご連絡いただき、住所や延床面積など物件の情報の分かる書類を提出いただき、それらの情報を元に机上査定を行います。
机上査定の結果にご納得いただけたら、実際に現地を訪問させていただき、設備の状況などを加味した上で、改めて査定額を提示します。
なお、実地査定の際に賃貸経営を始めるにあたり必要な修繕費用を見積もり、提示させていただきます。
これら、実地査定の結果や修繕お見積りの内容に納得いただけたら、サブリース契約を締結します。
サブリース利用に関する注意点
ここでは、サブリース利用に関する注意点をお伝えします。
原状回復工事に注意
サブリース契約では原状回復工事がネックになることがあります。
サブリース契約を締結すると、サブリース会社に物件の管理を一任することになりますが、契約期間中にクロスの貼り換えや設備関係の修繕など原状回復公示が必要になることがあります。
これらの費用は基本的にオーナー様の負担となるため注意が必要です。
もちろん、安く済ませられるのであれば問題はないのですが、サブリース会社によっては割高な原状回復費用を負担しなければならないこともあります。
WOOCでは修繕部門が社内にあり、営業担当と修繕の担当が一緒にご訪問させていただき、工事内容、必然性についてご案内させていただいています。
また、一括外注ではなく、個別職人に発注しているため、他のサブリース会社より安い価格での発注が可能となっています。
まとめ
住み替え時にサブリース契約を利用するにあたり、そのメリットやデメリット、注意点などお伝えしました。
住み替えで元のマンションを賃貸に出す場合、多くの方が賃貸経営の初心者であり、空室リスクや家賃滞納リスクにうまく対処していくことはそう簡単なことではありません。
そんな中、サブリースをうまく活用すれば手間なく安定した収入を得られるようになります。
ただし、サブリースの利用には家賃の減額請求や原状回復工事の請求などさまざまな注意点があります。
WOOCのサブリースは、これらサブリースで発生しがちな問題を解消できるようさまざまな努力を重ねています。
