サブリースに潜むリスク③ 「解約できない!?」
サブリース契約は原則「途中解約」不可。
サブリース契約は、不動産会社が自社の責任において空室リスクを負うといった背景から、不動産オーナーからの解約条項を拒否する契約がほとんどです。これは、入居者が入ったタイミングでサブリース契約を解除されると、不動産会社にはリスクしか残らなくなりビジネスとするには困難となる為です。
但し、不動産会社からは解約を要求できる。
但し、契約で定められた解除要件については不動産オーナーとサブリース業者の間では、平等的な扱いとなっていません。サブリース契約において一方による契約の解除を制限したとしても、不動産オーナー側のみ正当事由が必要になります。これは、サブリース契約にも借地借家法の適用が為される為です。借地借家法が適用されると、貸主（不動産オーナー）側には解約の制限が発生し、借主（不動産会社）側には、一般の賃借人と同じ扱いが適用されるようになります。
不動産の売却もままならない！？
不動産投資をやっていると、ときには不動産相場が値上がりし、売却益を手に入れるチャンスが起こることもあります。ただ、やっかいなのが、投資用不動産の売却価格は収益還元法で決まります。その場合、売却価格は通常賃貸＞サブリースとなります。これでは不動産投資の魅力が半減。サブリース契約が解約できないと不動産の売却もままなりません。ではどうすればいいのでしょうか！？
まずは、サブリース契約期間を短く設定し、短期で条件を見直すなどの対応をとること。また、サブリース契約の解除要件を設けるなど、最初の契約段階でしっかり下地を作る必要性があります。
当社の対応・・・。
当社のサブリース契約では、解約違約金を設けております。これは、対象不動産が高値で売却された場合、不動産オーナー側もその売却益でサブリース契約の解除を強行できるようになる為です。また、契約期間においても、２～１０年の間で不動産オーナー側に選択を頂いており、不動産オーナー側の投資に対する考えを契約に反映しやすい状態としております。
そのほか、いろいろなケースがあるかと思います。当社は契約条件など、不動産オーナーの考えを少しでも反映させようと柔軟に対応する会社なので、まずは相談頂けると嬉しいです。
株式会社リビング・エージェント 阪谷泰之
