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サブリースの知恵ぶくろ

VOL.1

サブリースに潜むリスク①「低収入」

2016年11月10日|| by 阪谷 泰之
サブリースに潜むリスク①「低収入」

サブリースのメリットとデメリット

サブリース契約(または、マスターリース契約)といった賃貸管理方法をご存じでしょうか。不動産会社がオーナー様が所有する対象不動産を借り上げて、毎月賃料を保証する仕組みとなっております。オーナー様は、空室リスクと延滞リスク、そのほか管理の手間や訴訟リスクまで敬遠出来ますので、リスクを排除し不動産運用を行う際にはとてもメリットのある方法となっております。ただ、いいものには、反面マイナス面も含んでおります。今回は、サブリースのデメリットを理解しながらどのように利用すべきかといったテーマを踏まえて、マイナス点をひとつひとつ掘り下げたいと思います。

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デメリット①『低収入』

まず、もっとも大きく、分かりやすいデメリットが、「低収入」になります。空室リスク・延滞リスクほかのリスクを不動産業者が引き受ける格好となりますので、通常に賃貸に出すより、収入は低くなります。その際に使われる指標が設定率、または保証率(募集賃料×設定率といった具合に保証賃料が決定します。)になります。当然、この設定率は築年数や駅からの距離、またエリアなど空室の要因になるさまざまなファクターを導き出したうえで算出します。ケースによっては、かなり搾取される可能性がありますので、ご所有の不動産のポテンシャルをきちんと把握したうえでご契約を行う、または相見積もりを取るなどきちんと対策を取られるようお願いします。
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出口戦略とおいしい話には、ご用心

不動産の低収入には、ほかにデメリットを点在させます。その一つが、売却価格の低下です。投資用不動産の価格を決める大きなファクターが、賃料収入を基礎とした利回り計算です。契約時によく解約条項や契約期間を確認することをオススメします。投資案件は、出口戦略の自由度が重要です。また、新築案件や土地活用案件などは、驚くくらいおいしい賃料をご提案する営業マンもいます。これも危ない。築年の経過とともに、賃料の値下げを強要されるケースが散見されます。まず、取引先の企業風土やサブリースの目的などを確認して下さい。もしかして、サブリースはエサで、目的は実は建築がほしいのかもしれません。

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当社では・・・。

当社は、賃貸のサブリース業を中核とした会社です。その肝は、「リーシング力」(入居者を募集する力)です。当社の高い入居率が、裏付けとなって他社より高い賃料をご提案させて頂いております。また、当社は資産価値を守るを合言葉に事業を行っております。当社にとって資産価値とは、「家賃」。創業以来、まだ一度として値下げをお願いしたことはありません。ここに当社は誇りを持っています。他方、解約については、解約違約金を設定しておりますので、売却益から十分に対応できるようにしております。また、契約期間もオーナー様に任意で選択頂いておりますので、投資用案件として自由度を担保しております。もし、サブリース賃料の値下げを要求されている場合は、ぜひ一度当社までご相談ください。

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