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VOL.2

不動産にまつわる税金の話①「相続税」

2016年11月11日|| by 花岡 祐布
不動産にまつわる税金の話①「相続税」

相続税ってどうやって計算する?

不動産に関係する税金の四方山話をしていこうと思います。
第1回は、『相続税』についてです。

平成27年1月1日から、基礎控除が「3,000万円+600万円×法定相続人の数」と変更され、
課税強化された相続税。
富裕層の方はもちろん、ちょっと老後資金と貯めておいた方でも、課税対象になってしまいます。

相続税には様々な控除があり、実際の計算は煩雑になりますが、最も単純な図式にすると、

課税価格(資産-負債-基礎控除)×税率-控除額=相続税額

税率は、課税価格が大きくなるほど高くなるので、課税価格を如何に小さくするかが重要になります。

そこで、相続税対策の不動産保有!と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
これは、相続税評価額と実勢価格の差を利用した節税方法です。

【相続税評価額の算出方法】※都市部の賃貸用マンションの場合
土地:『相続税路線価』× マンション全体の土地面積 × 補正 × 持分割合
建物:固定資産税評価証明書の建物評価額(「固定課税標準額」等と記載されます)

相続税額算出に使う評価額は、実勢価格より20~30%安くなります。
例えば5000万円程度で売買されるマンションでも、相続税評価額は、4000万円程度になります。

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【父親が他界。配偶者なし。別居の子供1人が相続した場合】
1 現金7000万円-基礎控除3600万円=課税対象額3400万円
課税対象額3400万円×税率20%-税額控除200万円=相続税額480万円
2(現金2000万円+不動産評価額4000万円)-基礎控除3600万円=課税対象額2400万円
課税対象額2400万円×税率15%-税額控除50万円=310万円
1-2=170万円 ・・・相続税の節税額

すごく簡単に計算しましたが、現金5000万円を不動産に変える事により、
170万円の節税効果がでる、ということになります。

そんなに現金はないので関係ない、と思いましたか?
でも、売り時ではない株式や駐車場にしている土地など、
即現金化できない資産を多く保有していた場合、
相続税を用意できなければ、資産を売却しなければなりません。
借り入れを起こして負債を多くすることにより、納税負担を軽くすることもできるのです。

この考えをさらに高度に利用したのが、最近話題の『タワマン節税』です。
次回は、タワマン節税についてお話したいと思います。

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