不動産にまつわる税金の話⑥ 「消費税」
◆家賃収入に消費税はかかる？かからない？
当社のサブリース事業は、マンションやアパート等の「住宅」を扱う事業と、「オフィス」を借り上げ、
レンタルオフィスやコワーキングスペースに工事施工して貸し出す事業があり、「住宅」「オフィス」の
2種類に分かれます。
毎月、住宅もオフィスもそれぞれのオーナー様にサブリース契約で決められている賃料を
お支払いしており、オーナー様の賃料収入を保証させていただいているわけですが、
ご周知のとおり、家賃収入には消費税がかかるものとかからないものがあります。
アパートやマンション等、住宅の家賃は非課税取引とされ、消費税はかかりません。
（住宅の範囲：人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち人の居住の用に供する部分をいい、
一戸建ての住宅のほか、マンション、アパート、社宅、寮、貸間等が含まれます。）
事務所や店舗の賃料収入は課税取引となりますので、消費税がかかります。
先に述べたレンタルオフィスやコワーキングスぺースのオーナー様の場合は、
住居ではなく事務所に該当するため、その家賃収入は課税取引ということになります。
・・・消費税。一般消費者としての生活の中で、ちょっとした買い物や外での食事、
お金を使うとほぼ100%の確率で登場する消費税。税抜き価格表示に騙されて、
レジでの会計時に思わずびっくり！とういこともたまにあります。
毎日の生活によくあるシーンで我々消費者が当たり前のように払っている消費税は、
そもそも一体何なのでしょうか。そしてどういう仕組みで納税されているのでしょうか？
◆消費税とは
消費税は、消費一般に広く公平に課税する間接税です。
間接税とは税金を「支払う人」と「納める人」が異なる税金のことを言います。
消費税のほかには印紙税、たばこ税、酒税等が挙げられます。
一方で、税金を「支払う人」と「納める人」が同じであるものを直接税といい、
所得税、法人税、相続税、贈与税等がこれにあたります。
消費税を支払う＝負担するのは物やサービスを消費する消費者ですが、収めるのは消費者から
税金を預かった事業者です。税金分は事業者が販売する商品やサービスの価格に含まれて、
次々と転嫁され、最終的に商品を消費し又はサービスの提供を受ける消費者が負担することとなります。
消費税の使い道は主に年金・医療・介護・子育て支援等の社会保障のようです。
消費税には課税の対象となる取引とならない取引があります。ほぼ全ての国内における商品の販売、
サービスの提供等が課税対象になっていますが、消費税の消費一般に広く公平に負担を求める
税の性格からみて、課税対象になじまないものや社会政策的な配慮から課税することが
適当でない取引は、消費税を課税しない「非課税取引」とされています。
住宅の貸付はこれに該当し、非課税取引となるわけです。
◆非課税か課税課は、転貸後の住宅の用途が重要です
それでは、当社のようなサブリース会社に転貸を前提とした貸付けの場合、
オーナー様の家賃収入にかかる消費税の取り扱いはどうなるのでしょうか？
住宅の貸付けについては、契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものについて
非課税となりますから、賃借人が転貸する場合であっても、転貸後において住宅として使用することが
契約（当初の賃貸人と賃借した建物を転貸する者との間の契約）において明らかにされている場合には、
住宅の貸付けに該当するものとして取り扱い、非課税となります。
（消費税法別表第一第13号、消費税法基本通達6-13-7)
ただし例外があり、住宅の貸付であっても次に該当する場合は住宅の貸付から除かれ、
非課税とはなりません。
①貸付期間が1ケ月未満の場合
②旅館業法第2条第1項に規定する旅館業に係る施設の貸付に該当する場合。
①はウィークリーマンションが該当します。家賃収入は居住用でも貸付期間が1ケ月未満なので
消費税は課税となります。②は旅館、ホテル、貸別荘、リゾートマンションです。
旅館業に該当しますので、利用期間が1ケ月以上となる場合でも非課税とはなりません。
（消費税法基本通達6-13-4）
つまり、上記の例外を除き、転貸＝サブリースの場合、オーナー様とサブリース会社との契約で
転貸後も住宅として使用することが明らかにされていれば、オーナー様の収入は居住用家賃の収入として
非課税になるとされています。
契約で転貸後も住宅として使用されることが明らかであることというのがポイントで、
これは裏を返すと、オーナー様とサブリース会社との間の賃貸借契約書で転貸後の用途が
明らかになっていない場合は、たとえその物件が住宅用のものであっても住宅の貸付には該当せず、
課税取引に該当することになります。
サブリース契約書に住宅として転貸する旨が明記されているかが重要となるわけですね。
ちなみに、当社の場合ですが、住宅のサブリース契約は基本的に居住のみを目的とした転貸としており、
契約書にもその旨が記載されています。
これから住宅のサブリース契約を検討されているオーナー様、ご契約の際は転貸の用途についても、
しっかりと確認が必要です。
