サブリースに潜むリスク⑤ 「悪徳業者！」
一昨年にＮＨＫの『クローズアップ現代』でも取り上げられ、サブリースにおけるトラブルが
一気に顕在化してきて、一般にも周知される状況となりました。
私もリアルタイムで拝見し、既知の事ではありましたが、改めて酷いものだと感じざるをえませんでした。
しかしながら、メディアの恐ろしさと言いますか、私が危惧した点がございます。
『サブリース』というものは、賃貸不動産を所有していない限り、
一般の人には馴染みの無い言葉かと思います。
そんな方がこの番組を見たら、あたかも『サブリース＝悪』というふうに受けとめられてしまう、
という点です。
この番組でも問題として取り上げている本質は、
『サブリースをするに際して、ちゃんと説明をしない悪徳業者がいる』という点です。
番組内でも、『本来はいい仕組なんです。』と説明をしておりますが、
その事がどこまで伝わっているのか･･･。
冒頭の悪徳業者による『サブリース＝悪』のインパクトが強過ぎて、皆様の頭にそれだけしか残らない、
という状況が大いに危惧しましたので、改めて皆様に正しい知識を持っていただけるよう、
稚拙ながらご説明させていただきたいと思います。
～ 賃料減額リスク ～
不動産（建物）の価値は（一概には言えませんが）一般的な解釈であれば年々下がっていくものでしょう。
これは、税法上の減価償却の考え方から明らかであり、所有者はそれを基に税金を支払います。
減価（価値が減る）すれば、その対価である賃料も比例して下がるのは当然と言えます。
にもかかわらず、特段の努力もせずに、平然と「家賃は下がりません」、
などと言っている会社があるという事に恐怖を感じます。
これが営業マンが口頭で言っているから問題なのでしょうか？
契約書に３０年間減額しない、と記載されていたら大丈夫なのでしょうか？
答えはＮＯです。
建物の賃貸借契約ですので、サブリース契約であっても『借地借家法』が適用され、
借主の減額請求権は有効である、という最高裁の判例もございます。
これは、サブリース契約があったとしても私法上の契約ですので、法律に反するものは法が優先されるためです。
そんなことは普通のオーナー様だったら知らない方も多いですよね？
そんな状況を、プロである不動産業者が悪用しているのです。
～ 解約のリスク ～
『○○年一括借り上げ』。
こう言われたらその間は大丈夫、と思うのが通常かと思いますが、よーく契約書を確認して下さい！
途中解約の条項があるかと思います。
会社によっては、収益性の悪くなった案件は容赦無く解約を申し入れる事もあるようです。
解約に応じない場合は、前述の賃料減額を通知し、貸主側から解約をするように促すという話も聞きます。
このようなケースは、建物を建築してサブリースをする会社に多いようです。
なぜなら、建築工事を請け負ってしまえば、そこから利益を出してしまい、後のサブリースは建築工事を
請け負う為の手段でしかないからです。
新築時の賃貸をし易いオイシイ時期が終わってしまえば、いつ解約しても構わないわけです。
元々、私共はそのような状況に嫌気がさし、改善したいと思い始めた会社です。
私共の知識と努力とアイデアで、家賃・資産価値、ひいてはオーナー様を守れないか、
と日々研鑽しております。
また、行政でもこのような問題を重く受け止め、
国土交通省にて『賃貸住宅管理業者登録制度』という、登録制度が創設されました。
これは、「賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、
借主と貸主の利益保護を図る」というもので、登録している業者を公表することにより、
管理会社の判断材料として活用いただく為のものです。
これに登録している業者は、これまで、借主だけに行われていた重要事項説明が、
貸主に対しても行う必要が有り、またサブリースに関しても対象となっておりますので、
登録業者であれば、説明を受けた・受けていない、といったトラブルになる確率が格段に少なくなります。
当社もこの制度に賛同し、すぐに登録をさせていただきました。
（但し、この制度は義務ではなくあくまで任意になりますので、登録していなくても問題は無いのでご注意を。）
重ねて申し上げますが、サブリースは有効に活用すればオーナー様に利のあるシステムです。
不動産はオーナー様ご自身の重大事項であると思いますので、契約内容はちゃんと確認をし、
しっかりと吟味していただいたうえでのご判断をいただき、
安定した投資活動を行っていただければと切に願っております。
