サブリースの活用方法④ 「資産価値が下がる弊害！？」
■『所有者不明』の土地が九州の面積以上に！？
最近、上記のワードと共にTVや雑誌に取り上げられる機会が増えた、日本の所有者不明の土地。所有者不明土地問題研究会の推計では全国2億30百万筆の土地のうち、所有者不明率は20.3%。面積で九州（368万ヘクタール）を上回る約410万ヘクタールに達している。実は地域レベルであると必ずしも最近の問題ではないそうです。1990年代初頭には、森林所有者に占める不在村地主の割合が2割を超え、林業関係者の間では、過疎化・相続増加に伴う相続人把握の難しさが指摘され、農業では、志望者名義のままの農地が、農地の集約化や耕作放棄地対策の支障となり、長年問題になっていた。
また、所有者不明により東日本大震災の被災地で行われた高台移転事業で土地取得が難航したりするなど、必要な公共工事の障害にもなってきております。
■なぜ所有者が不明になるのか？
理由は、相続等の際に登記がされていないことにある。では、大切なはずの資産にも関わらず何故、登記がされずに権利の主張をしないのか？という疑問が浮かびますが、登記のされない土地は資産価値が低い土地に多いのです。例えば、以前は林業により価値のあった山林であったが、林業の衰退とともに資産価値が低くなり、お金を生み出さない土地を所有することで管理コストや税金がかかるため、放置されている土地も多いと聞きます。
また、現在の日本の土地制度は、明治の近代国家成立時に確立され修正、保管がされてきた制度だそうです。私見ですが現行の制度は土地の価格が下がることが無い前提での制度のような気がします。当然、土地には価値があり、その価値・権利を放棄する人はいないだろうの考えから登記が任意になっている制度なのでしょう。過疎化や人口減少に制度が追い付いていないのが現状です。所有者により理由は様々ですが、日本ではどんどん所有者不明の土地が増えていくことを考えると遊休地の活用や土地制度の改定等を官民一体となり進めていくことが必要になってきております。
■お金を払ってでも物件を処分する？？
国内有数のスキーリゾート地、湯沢町のリゾートマンションを120万円ほど不動産会社に支払って引き取ってもらう。という記事を読みました。湯沢と言えば、ウィンタースポーツをされる方であれば知らない方はいないのではないでしょうか？首都圏からも新幹線、高速道路と抜群のアクセスを誇るスキーリゾート地になります。現在は、その有名リゾート地にも関わらず売却したくても売却できないのです。何故か？？リゾートマンションは共用施設に温泉があったり、と付加価値が多くあるため、管理・維持費が通常のマンションより高額になります。賃貸では賃料が5万円にも関わらず、管理費・積立金が7万円かかって毎月逆ザヤの状態になることが多々発生している状態だそうです。また、収益性が低くなり手放したいのに手放せないため、管理費・積立金の未収が多数発生して売れにくい状態になっているのも原因の一つと言われております。バブル期にリゾートマンションがはやりましたので今後、大規模修繕も必要になってきます。収入が無いのに支出だけ増える。『負のスパイラル』になります。首都圏からアクセスが良い湯沢でさえ、このような状態が起きているため他のリゾートマンションでも同様のことがいえるでしょう。私も30年円以上、ウィンタースポーツをしておりますが、以前はスキー全盛期でリフト待ちの行列ができていたと記憶しておりますが現在では土日祭日にも関わらず、ほぼリフトを待たずに乗れる状態になっております。国内の高齢化、人口減やウィンタースポーツをされる方々が少なくなっているのが要因にあるのでしょう。リゾート地で働く方々はあの手この手で集客の努力をしているのですが、以前より経営は厳しいのが現状のようです。
■不動産会社の役割
上記に記載した通り、高齢化や人口減、ライフスタイルの変化で昔は流行していたものが現在ではさっぱり、と言うことは多々あります。山林、リゾート地等の集客は外部要因が多いとは思いますがライフスタイル等の変化を敏感に読み、その時その時に不動産を最適化するのが不動産会社に求められている姿なのかもしれません。外国人需要を取り込む、エアビーアンドビーも良い例だと思います。日本には、日本人でも知らない良いところがあります。リゾート地も良い例です。外国人には、日本のスキーリゾート地が人気だそうです。雪質や米、食事、外国にはないものをたくさん保有しております。その良さを、日本の方や外国の方に発信することも今後は求められのでは無いのでしょうか？
今後は当社でも、借り手がつかずに困っているリゾートマンションをサブリースして収益化したり、放置された山林を借り上げてキャンプ場にしたりと色々とチャレンジをしていきたいと考えております。
