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サブリースの知恵ぶくろ

VOL.11

サブリースの活用方法② 「転勤が決まったら」

2017年1月20日|| by 二宮 周平
サブリースの活用方法② 「転勤が決まったら」

住宅を購入したら転勤が決まる。

都市伝説のようですが、この仕事をしていると実際に度々話を聞く事があります。

それでなくても、転勤のある会社に勤めていれば、定期的に発生し得ることではございます。

 

持ち家の方で転勤が発生した場合、想定される選択肢として、

①単身赴任

②空き家のままにしておく

③売却

④賃貸

 

①ですと奥様が心配になったり、ましてやお子様がいらっしゃればできれば成長過程を見守りたいもの。

2拠点生活は家族にも家計にも負担が掛かります。できれば避けたいところです。

 

②は、収入に余裕のある方であれば考えられますが、通常、住宅ローンを組んで毎月の支払いがある中で、転勤先の支出もありますので一部の人しかできない事です。
できるとしても、ただただローンを支払うだけで物件を眠らせてしまうのはもったいないです。

また、家も生き物と言われるように、使用されない建物はどんどん悪くなってしまいますので、貸しているほうが良い結果にもなりえます。

 

そうなると現実的なのは③④ですが、売却する場合折角購入して思い入れのある家を今売ってしまってよろしいのでしょうか?新築で購入している方は価格動向によっては売却しても残債だけが残ってしまったりしませんか?不動産は全てが一点物。同じ物件はまず手に入らないですし、今後同様の物件が開発されるとは限りません。手放して後悔はしないですか?

あるいは転勤先での任期が比較的長いのでそちらでまた家を買おうという方、住宅ローンは不可能ではないですが、融資条件のハードルが高くなり、相応の収入がなければ厳しいでしょう。

そのような場合は、賃貸に出すことが融資の条件になったり、時にはサブリース契約を条件とされる場合もあります。

逆に言うと、サブリース契約を組んでしまえば、比較的容易に融資を受ける事が出来るようになりますので、この場合サブリースは非常に有効です。

 

④の場合、遠方から管理するのは難しいので、不動産会社に任せるのは必須になります。

多くの方は住宅ローンを組まれると思いますので、実際に入居になって賃料が入ってこないと転勤先での家賃と住宅ローンの二重支払いとになってしまい、家計が苦しくなります。

家賃を会社が負担してくれるとしても、住んでいない住居のローンだけ支払うよりは、収入が有る方が良いに決まっています。 そのような場合はサブリース会社に任せておけば、ローン額を賄えるだけの賃料が毎月入れば問題無いですし、足りなくとも足しになるのであれば負担は軽減されます。

また、転勤先での慣れない新生活の中で、さらに空室が決まるかどうか気を揉んだり、余計な煩わしさに囚われる事もなくなりますので、金銭的にも精神的にも有効だと考えます。

ポイント

賃貸する場合にはご注意いただきたい点がございます。

賃貸借契約が成立している状況で、オーナー様が帰任になったり、その他ご自身やご親族でご使用になりたくなった際、強制的に入居者様を解約・退去させることは非常に難しく、貸主からの解約申入れには「正当な事由」があることを要求されます。「正当事由」とは、更新拒絶や解約申入をする賃貸人側に、賃貸借契約を終了させる正当な理由がある、という意味です。

正当な理由として代表的なのが、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要がある、という場合です。他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合や、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたい、というような場合です。

その他、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないというような場合が考えられます。

しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人にとって借りている物件は、通常、生活の拠点だったり、営業の拠点だったりします。賃借人には、通常、その場所を借りていなければならない都合があります。

賃貸人側の都合と賃借人側の都合をそれぞれ比較して、どちらがより必要性があるかということで賃貸人側に必要性が認められれば、「正当事由」があるということになります。

現実的にはなかなか成立しない条件ではあります。

その場合、賃借人に立ち退き料を支払うことを条件として、「正当事由」が認められることがあります。または、賃借人に転居費用等の金銭的補償をして退去に合意いただくよう交渉をしていくことになります。

賃貸に出す方で、いづれ使う必要が有る方につきましては、「定期借家制度」を利用する事も方法の一つです。

「定期借家契約」は、前述の貸主から解約をしにくい状況に対応するべく、契約期間の満了を以って更新されることなく賃貸借契約が終了する契約になります。(※但し、書面の交付や、契約条件よっては賃貸借が終了する旨の通知をする必要があります。)

但し、「定期借家契約」の場合、通常の契約より借主の権利が制限されますので、期間によっては通常より賃料を安くする必要があったり、一般的には大手法人は借りることができない条件になりますので、借手が少なくなり、決まり難くなるデメリットもありますのでご注意下さい。
相談

転勤が発生した際は、まずは一度ご相談下さい。

オーナー様の状況や物件を考慮して、最適なプランをご提案させていただきます。

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