サブリースとは？？

賃貸不動産を運営する形態としまして、「サブリース」という言葉はご存知でしょうか？
簡単に言いますと、「不動産会社がオーナー様の物件をお借りして転貸をする」という事になります。

オーナー様のメリットとしましては･･･

１．空室リスクがなくなる。
２．延滞リスクが無くなる。
３．入居者との対応の手間がなくなる。
４．訴訟リスク、手間がなくなる。
その他にもありますが、主になるのはこれらの点になります。

もちろん、メリットばかりではなく、デメリットもございます。
１．受け取る賃料が通常の賃貸より少なくなる。
２．礼金・更新料収入がなくなる。（但し、昨今の状況ですと、取り難い事もあり、一概にデメリットとも言い切れませんが･･･）
と、なります。

もしオーナー様がご所有、または購入予定の物件が人気の場所に有り、築年数も新しく、空室になる事が少ないような物件の場合、収入が減るのであればサブリースなんて必要？という考えもあるようです。

果たして本当にそうなのでしょうか？
賃貸運営をしていく中では物件特性やオーナー様の置かれている状況等、その時その時で様々な状況があり、どちらが良い、というのは断言しにくいと思います。

収入面だけを単純に考えても、入居中はもちろんサブリースでないほうが多くなりますが、解約になると、まずは原状回復工事中（概ね半月程度。状況によっては1ヶ月を超える場合も。）は、必ず空室になり、収入は無くなります。
次の入居者も、時期によっては中々入りにくいこともあります。
例えば、一年間で一番引っ越しが増えるのは2月・3月ですが、出ていくのも当然に多くなります。
出る方がギリギリの3月末に退去になってしまうと次の入居者を受け入れられるのが4月になってしまい、タイミングを逃すこともあります。

全ては結果論でしかありませんので、どちらにするかはその時々の状況判断になりますが、不確定要素が多いと、せっかくの投資なのに負債を生んで、生活が破たんする方もいらっしゃいます。
不動産投資はギャンブルではありません。
投資である以上、できるだけ安定した運用方法をお選びいたければと思います。

次回は、様々なケースを例に、より詳しく確認していきたいと思います。