入居率をあげる原状回復工事のちょっとした3つのポイント
今回は、お客様が内見した際に契約になりやすい物件の3つのポイントをお話させて頂きます。
「何カ月も賃貸の募集をかけているのに何カ月も入居者が決まらない」というオーナー様からサブリースのご依頼を頂く事がよくあります。入居者の決まりづらい物件としては『立地に難がある』『募集条件が厳しい』など表面上わかりやすい物件もありますが、なかにはこれと言って問題のなさそうに見える物件も多くございます。原状回復工事など行う際に壁紙やドアノブなどを交換するだけで申し込みが入る場合もあります。
なぜ成約に至らないの？
一見すると問題のないような【即入居可能】物件を内見させて頂くと（例えば）下記のような特徴があります。
（例）①壁紙を全て張り替えているが、スイッチやコンセントが建築当時からそのままで汚れていたり割れている。
（例）②エアコンやキッチンの水栓などの設備は新品に交換しているが、窓枠やキッチン下の収納部分に水漏れ跡があり色が変色している。
原状回復工事はしたはずなのになぜ？と思われるオーナーさんも多いはず。しかしこの様な工事になってしまっていることが実は少なくないのです。
原因は原状回復工事を行う際に発生します。エアコン交換や水栓交換、壁紙の貼り替えなどはそれぞれ依頼した職人さんが行います。もちろん依頼した内容はプロの手により綺麗に仕上がりますが、あくまでもきれいに仕上がるのは【依頼があった箇所】だけです。不具合がなく役割を果たしている設備についてはそのままクリーニングだけ行われることが一般的です。そのためお客様が内見した際に印象をよくする総合的な工事は物件を管理している管理会社がプロとなり工事内容を考えてオーナー様へお伝えし、工事をする必要が御座います。
この物件に住みたい！をひきだす工事
お申込みいただく為に気にかけるちょっとしたポイントは以下の3つになります。（不具合じゃないし、住むには問題がないからと済ませていませんか？？）
（☝ ポイント１）① スイッチやコンセント等も含めたお部屋のデザインを意識する。（スイッチやコンセント等もお部屋のデザインの一部です！ ～交換を意識することで成約率アップ）
壁紙などの汚れや傷は分かりやすいので管理会社から原状回復工事の見積もりとして報告があるもののスイッチやコンセント等は故障する事が少ないので交換の提案がなく建築当時からそのままになっているケースが散見されます。管理会社にお部屋の管理をお任せしている場合オーナー様が退去後のお部屋を確認する事は少ないので機能的には問題はありませんがお客様が内見した際にマイナスな印象が残る箇所が残ってしまい内見しても申し込みには至らないという事態に陥ります。スイッチやコンセントは材料費1個500円から1500円程で一度交換してしまえば毎回交換の必要はないので、お部屋の雰囲気を良く出来る費用対効果の高い工事といえます。当社では原状回復のお見積もりと一緒にお部屋の各箇所の写真を記載したご報告書をお送りしてご提案をさせて頂いております。
（☝ ポイント２ ）② 窓枠の変色や水廻りの経年劣化にも気を配る。（水回りのコーキングのカビや窓枠の劣化変色に注意！ ～機能上問題がないところこそ美観を意識して成約率アップ）
窓枠の塗装や水回りの汚れ等は使用するのに問題がないので変色していてもそのままになってしまっている物件もよくみかけます。コンセントと同様に機能的には問題ないので原状回復での工事では実施されず長期間放置されてしまいがちです。浴室やキッチンのコーキング部分のカビ汚れはルームクリーニングでは完璧に除去できないので築年数と比例して汚れが蓄積されてしまいます。特に女性は内見時に水廻りを気にするお客様が多いので賃料条件や間取りは良くても（賃貸条件や間取りは良くても→不要かも ～内見時に水廻りを気にするお客様が多いので成約率に影響が大きい部分です。）水回りの汚れが原因で申し込みに至らない要因の1つです。ワンルームの建具の塗装と水廻りのコーキングの打替えは、３５，０００円程で施工可能で一度やり替えてしまえば毎回変える必要もなく少額の投資で行えるので長期間行ってない場合は写真付きご報告書とあわせてご提案させて頂いております。
（☝ ポイント３ ）③ 内見した際に印象が残るちょっとしたポイントを考える。（魅力的なフォーカスポイント（目を引く場所）を作って記憶に残る物件に！～少しの工夫が差別化になり成約率アップ）
今までお話した２つのポイントを気を付けても空室期間が長くなってしまうお部屋もあります。そういった物件は（可もなく不可もない印象になってしまっているか）収納がない等の入居後の生活がイメージしにくい場合も多いです。原状回復工事はお部屋の汚れている箇所や故障している箇所を直し住める状態にする工事ですが、空室になるのタイミングで原状回復工事と合わせて物件の価値を上げるちょっとした工事を行う事をお勧め致します。例えば、収納がなく洋服をかける場所がないのであれば衣文かけ（ハンガーレール）を設置するだけでも印象は大きく変わります。衣文かけの設置は１箇所１０，０００円程で行え（おしゃれなデザインのものも多く、お部屋の印象もあがり目を引く場所になります）るのでお勧めです。当社ではお部屋の賃料相場に合わせた少額でお部屋の印象を変えられるちょっとした工事のご提案もさせて頂いております。
以上が細かいことですが内見後に契約につながりやすい原状回復工事のちょっとした３つのポイントで（す。）ございます。（共有するコツは、お部屋を「住めるだけのお部屋」から、「住みやすく快適なお部屋、そこの住むことが楽しみになるお部屋」にするための工事を行うことです。当社では少しの工夫で、大きな効果を上げるノウハウがございます。こんなことで？と思うような工事でも実は効果が大きいものもございます。）3つのポイントで共通している事ですが当社では原状回復工事は汚れや故障している箇所を元に戻すだけではなく、なるべく少額な投資で物件を元の状態より良くできる提案が出来ればと考えております。
ご相談は随時受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。
