「民法改正で何が変わる？」～敷金精算編～
今回は、賃借人の原状回復義務と敷金についてのお話です。
お部屋を賃借してその後退去する際には解約手続きというものを行います。
解約手続きは書面やデータ送信などによって貸主または管理会社に通知され、
退去後は契約書に従って退去に伴う債務の精算、敷金の返還などをします。
賃貸借契約は事前の解約通知で承諾された解約日で終了しますが、その後に敷金返還や債務の精算が
必要になります。
敷金は全額戻らないの？
敷金は預かり金なので、全額返還する義務のある金銭です。その意味では敷金は全額戻ります。
ただし、何の為に預かっているのかその理由が大切です。
敷金はそもそも借主の債務の担保として貸主が預かる金銭なのです。
つまり借主が退去の精算金に限らず入居から解約までの間に何らかの債務を支払わない場合には
貸主は敷金をその債務に充当することができるのです。
これを契約書では「預け入れた敷金は本契約の債務の担保とできる。」などと定めています。
退去時には契約に関する債務は一切が清算されなくてはなりません。
退去に際しての原状回復義務に基づいた「原状回復費用」や、未払いの債務などの支払です。
貸主には敷金返還義務があり借主には原状回復義務や他の債務があればそれらを支払う義務があります。
各々が義務の履行のために、貸主は敷金を返還し、その後借主が債務の支払いを行う方法は
お互いにとって効率的ではないという理由で多くの契約書では敷金から債務を相殺できると定めています。
同時に借主の権利も保護されており、「貸主は、明渡しまでに生じた本契約から生じる
乙の一切の債務を敷金から控除しなお残額がある場合には、本物件の明渡し後、遅滞なく、
その残額を無利息で乙に返還しなければならない。」などの文言で多くの契約書条文で定められています。
「原状回復費用」って何？
～「原状」と「現状」の違い
退去時にはすべての債務の支払が敷金から相殺されると説明しましたが、
主なものは「原状回復費用」でしょう。
「原状回復」とは、簡単にいうとお部屋を元の状態に戻すことを指します。
ここでいう「元の状態」とはどのような状態を指すのでしょう。
まず間違いやすいのが「原状」と「現状」の言葉の違いです。
簡単に言うと、前者は「その時点での状態」、後者は「今の状態」です。
まとめると「原状回復」は「契約をした時点での状態」に戻すことを指します。
ただしお部屋を借りたときの元の状態にすることは完全には不可能です。
例えば入居時に新品であれば新品を買わなければならず費用が多額となりすぎますし、
入居時に10年目の設備があればわざわざ10年目のものを購入しなければならないこととなります。
それではいろいろな問題が発生します。
そこで、普通に住んでいればその分劣化していくのが当然の部分に関して、
また普通に住んでいて生じる損耗に関しては借主に負担させないこととしたのです。
民法では、原状回復は、「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない。」
という解釈としたのです。
では民法改正で何がどう変わる？
ただ、この原状回復にかかる費用は借主にとって内容がわかりにくく、貸主と借主の
認識が違うことによるトラブルが多く発生していました。
そこで、今回の民法改正では国土交通省のガイドラインの明示と、貸室ごとの特約内容の
詳細を明示することが推奨レベルから民法という法律レベルに引き上げられたのです。
これにより、契約書に原状回復費用についての内容、負担割合、負担単位などが明示されていない場合、原状回復費用の内容自体が無効となる場合もあるという解釈となりました。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復は
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、
賃料に含まれるので貸主が負担するものとしました。
そして現在では多くの契約書がこのガイドラインに沿った条文を定めています。
ガイドラインには、
「どのような損耗が借主の負担なのか。」
「どこまで負担するのか。」
「どのような単位で負担するのか。」
などが表で示されています。
例えば
「画鋲のピン穴が一か所ある。」
通常：貸主負担
例外：下地ボードまで張り替える必要のある損耗は「通常の使用ではない。」として借主負担
家具を置いたところのクッションフロアに凹み跡がついた。」
通常：貸主負担
例外：重量物を置いたことによる凹みは「通常の使用ではない。」として借主負担
「新品のクロスを汚してしまい張替が生じた。」（入居年数考慮の表は別に定められています。）
通常：通常の使用では発生しない汚れの場合借主負担
またガイドラインとは別の特約を定めることは認められていますが、
原則と反する内容は無効となります。
弊社では、ペット飼育の損耗、喫煙による損耗、キッチンの通常の使用以上の汚れなどに対して
特約を定めています。
「敷引」「敷金償却」は原則借主に戻ってこないお金です。
「敷引」は関西地方の商慣習であり、契約時の保証金から差し引かれるお金のことで、
退去してもこのお金は借主に返還されません。
つまり預けた保証金のうち戻ってこない分の金額を指します。
著しく暴利であるや、借主の利益を一方的に害するとまでいえない範囲であれば、
敷引特約自体は定めることはできます。
また敷引金額を原状回復費用に充当するかどうかや、その場合は通常損耗費用に限定することや、
仮に残額があっても返金しないなどの内容を明示しておくことがトラブル防止になるでしょう。
敷引金額と原状回復費用の取り扱いについては判例があるので参考にして下さい。
「敷金償却」は「敷引」と同様に戻らないお金です。
こちらは敷金から差し引かれるお金のことで退去しても借主に返還されません。
詳細の内容としては上記と同様となります。
このように原状回復費用の負担については内容が複雑でわかりにくい点もありますが、
弊社は退去時の立ち合いと原状回復費用の見積もりを自社で行っており、
様々なケースに対応できるノウハウの蓄積がございます。
原状回復費用の見積もりの際には、借主様にご納得いただけるように
わかりやすいご説明を心掛けています。
ご不明点がございましたらご連絡下さい。
次回は「賃貸物の修繕・賃借人の補修権利」についてです。
参照 国土交通省HP
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
