サブリース契約の落とし穴
近年、節税対策として注目を集めているサブリース。
トラブル対応も不要で、空室リスクもない、収入も安定的に得られる。メリットばかりに見えるサブリースですが、実は思わぬ落とし穴が存在するのです。
そこで当記事では、サブリース契約をする上で知っておきたいリスクについて紹介します。
サブリースとは
サブリースとは、賃貸経営の一つの形態です。オーナー様がサブリース業者に物件を貸し、サブリース業者は入居者に転貸することで利益を得る仕組みをとります。
業者が一棟丸ごと借り上げるため、オーナー様は空室リスクを回避できますし、集客やトラブル対応など管理の手間も省けるなどのメリットがあります。
サブリースで節税できる仕組み
そして、多くの人が惹かれるのが節税効果です。
まずはどうしてサブリースで節税できるのか押さえておきましょう。
個人がサブリースで節税できる税金は、「相続税」と「所得税」です。
相続税
賃貸物件を建てると、その土地は「貸家建付地」になり、相続税評価が更地の７割～８割に下がります。第三者が建物を利用していることで、貸主はその土地を自由に利用できないため土地の評価額を一定割合減額するわけです。
貸家建付地の評価額は、土地の評価額×（1-借地権割合✖️借家権割合）で算出します。
従って例えば1更地の評価額が1億円、借地権割合を60％、借家権割合を30％とした場合、5700万円～6500万円となります。
一方建物については、「固定資産税評価額」を基に算出されます。固定資産税評価額は物件により異なりますが、取得価額の60％程度です。
建物の価額はその評価額から借家権割合を減額した金額となります。
相続税務上の借家権割合は、国税庁が公示する「財産評価基本通達」によって、一律30パーセントと決められています。
従って例えば所得価額が1億円のアパートを購入した場合、建物の評価は
「取得価額（1億円）×0,6（固定資産税評価額）＝6000万円、6000万円×70％＝4.200万円」
となります。
1億円の更地に１億円で建物を取得(全額借入金で充当)した場合、土地と建物の相続税評価額の合計は1億円～1億1000万円となり、相続税の大幅減額が可能になります。
所得税
不動産投資を行うと、「家賃収入」を得られますが、ローン金利・固定資産税・減価償却費などの「支出(経費)」も発生します。
経費が収入を上回る場合(不動産所得が赤字)の場合、課税所得が減額されます。
例えば、家賃収入が年間200万円ある場合に、経費が300万円かかれば、課税所得は100万円分減ることになります。
結果として、支払う所得税が減るのです。
サブリースの落とし穴
しかし、うわべの節税効果にばかり気を取られていると痛い目に合うかもしれません。ここからはサブリース契約における落とし穴について解説します。
オーナー様側からの解約ができないケースも
サブリース契約の最大の落とし穴が、契約に関するものです。
サブリース契約と言っても特別な契約が存在するわけではなく、オーナー様とサブリース業者間で結ばれるのはあくまでも通常の賃貸借契約です。
賃貸借契約は、「借地借家法」で規制されます。問題はこの借地借家法では、借主が保護される点です。
通常の賃貸借契約においては、入居者が借主になります。
ところがサブリース契約で借主になるは、建物を一括借り上げているサブリース業者。
すると、サブリース業者からは一方的に中途解約できるのに対してオーナー様、つまり借主からの解約申し入れは正当事由が無い限り解約することができないという構図ができます。
そのためオーナー様が解約の申し入れをしても、サブリース業者はそれを簡単に拒否できてしまうのです。実際、こうしたトラブルは数多く報告されています。
当社では、契約期間満了での契約終了は当然可能ですが、中途解約となる場合は、違約金を頂戴しています。
正当事由を求めることはなく、解約を拒否することはありませんが、契約は自動更新となっており、個別契約の更新前のご連絡をしておりません。
そのため、オーナー様にて契約期間を管理していただく必要があります。
節税できるのは最初だけ
サブリースに節税効果があるのは事実です。けれども継続的に節税できるのかと言われれば、答えは「Ｎｏ」。
前述のように、所得税が節税できるのは経費が収入より多い場合、その赤字分が控除されるためです。しかしこれは裏を返せば、経費が収入より少ない場合節税できないことを意味します。
不動産の経費には
・登記費用
・取得税
・仲介手数料
・減価償却費
・ローン金利
・修繕費
・保険料
・固定資産税
などがありますが、注目してほしいのは継続的にかかる経費が少ない点です。
例えば登記費用、取得税、仲介手数料は初年度だけですし、減価償却費やローン金利は年々減っていきます。
つまり、始めは初期費用として経費がかかるため高い節税効果を得られるものの、経費は年々減っていくので節税効果も下がっていくのです。
けれども、年々節税効果が薄れていく点はサブリースに限らず、あらゆる不動産投資で同じ。そしてそもそも収入が経費を上回ることは、黒字であることです。
節税は狙えなくても、利益があがれば、経営は安定します。
予定通りの家賃収入額が入らなくなることも
本来、サブリース契約は賃貸借契約なので、契約期間中の賃料は保証されます。
しかし、貸出賃料が下がると更新時や契約期間中であっても賃料減額を申し出てくる業者も多いのが実際です。
借地借家法上、賃料減額ができない旨の定めは無効であるため、契約書上で「賃料は減額しない」と記載があったとしても、賃料減額を排除することはできません。
その場合、オーナー様に当初見込んでいた家賃が入らなくなります。
つまり場合によっては、銀行からの借入金の返済が滞る可能性もあるわけです。
更にサブリースの土地や建物が借入担保になっていれば、それらも取り上げられてしまいます。そうなれば、元も子もありません。
修繕費を負担しなければならない
サブリース契約において物件の管理は、サブリース業者に任せることになります。そのため本来なら不要なリフォームや修繕を提案してくるケースも少なくありません。
この費用は、オーナー様負担となります。しかも多くの場合、修繕費用は相場よりも高額です。
業者は「リフォームしないと、入居者がつかない。そうなれば家賃を下げざるを得なくなる」などと言ってリフォームを迫ってきます。
無論、必要ないと突っぱねることもできますが、拒否すれば契約を打ち切られるリスクもあるため、渋々オーナー様は応じる羽目になる可能性があります。
入居者の選定権がない
サブリース契約では、入居者の審査・選定権はすべて業者側に任せる契約内容になっているケースも少なくありません。
そのため実際の入居者がどこの誰でどんな目的で利用しているのかをオーナー様が把握できていないといった事態も十分に起こり得るのです。
もちろんサブリース業者もある程度の基準は設けますが、空室のリスクを避けたいがためにどうしても審査が甘くなりがちです。
すると、質の悪い借主が入るリスクが高まります。
例えば滞納をするような悪質な入居者が増えると、利益が上がりません。また家賃は払うもののマナーが悪い入居者がいれば、当然経営に悪影響がでます。
利益を最大化できない
そして、押さえておきたいのが、利益を最大化できない場合があることです。
サブリース契約は、オーナー様から業者が借り上げた不動産を別の人に貸すことで、収入を生み出す仕組みです。
当然オーナー様が得られる家賃収入額は、家賃相場より低くなるわけです。特に立地条件が悪かったり、設備や建物が古い物件では自ずと空室リスクも高まるため、サブリースの料率も下がります。
礼金や更新料などを得られない
更にサブリース契約では、入居者からの礼金や更新料を全てサブリース業者が受け取る内容になっていることがほとんどです。
通常の賃貸借契約の場合、入居者とオーナー様が直接契約をしているため敷金や更新料はオーナー様のところに入ってきます。
ところが又貸しの構図をとるサブリース契約の場合、オーナー様と入居者に契約上の関わりはありません。
そのため入居者が支払う敷金や更新料はオーナー様に渡されず、サブリース業者の収入となる場合がほとんどです。
事前にリスク回避の策をとることが大切
本来、サブリースはオーナー様にとって有益な仕組みです。しかし質の悪い業者も多く、サブリース契約が詐欺であるかのようと言われることがあります。
サブリースのメリットを最大限に享受するためには事前にそのリスクを知り、契約内容を確認する、業者を見極めるなどの策を講じることが大切です。
