空室対策① 「当社で行っていること」
◆貸家の建築が増えています
昨今、賃貸住宅・賃貸マンションの着工数は年々伸びています。データを調べてみました。
国土交通省が2017年1月31日に発表した2016年建築着工統計調査によると、
新たに住宅を着工した件数を表す「新設住宅着工戸数」が、前年に比べて6.4％増の96万7,237戸を
記録したそうです。2年連続の増加で、2013年の98万25戸以来、
3年ぶりの高水準を記録しているとのこと。
この内訳をみると、自分で居住するために住宅を建設する「持家」は29万2,287戸で前年比3.1％増。
建売物件として分譲マンションを建設する「分譲住宅」は25万532戸で前年比3.9％増で、
うち一戸建ては8.2％増の13万3739戸だったが、マンション建分譲のマンションは
11万4570戸と0.9％減少しています。
これに対し、賃貸を目的としてアパートやマンションを建設する「貸家」は41万8,543戸で、
前年比10.5％増と大きく伸び、着工戸数全体を押し上げる結果となっています。
上記の要因には、2015年1月に施行された相続税の改正（現金で相続するより不動産で相続する方が
節税効果が高いとされています。賃貸経営は節税に有効なんですね。）、外国投資家も多く投資する
物件が増えたこと、また金利が長期にわたって低下していること等が考えられます。
上記のように分譲住宅及び賃貸マンションは建設ラッシュとなり、増え続けていますが…。
それに相反するように空室・空き家が増え続けていて、旧住宅・マンションの空き室の増加が
問題化しています。
（先のコラムでも空室率の増加について触れていますので、興味のある方はぜひ読んでみてください。
http://la-sublease.com/chiebukuro/subleasekuushitu/ ）
とりわけ古屋物件の空室は、皆さんの承知の通り社会問題となっています。 これからの日本はいかに
この古屋の空室を改善していくかという課題を抱えていく事になります。
◆空室になるには理由がある！！
前記で述べたように新築着工数は伸びていますが、空室の増加も投資家・オーナー様としては頭を
悩ませる問題です。
■建物・設備が古すぎて気に入ってもらえない
■内装等時代のニーズにあっていない
■新築でマンションを建てたのに入居者が決まらない
そんなオーナー様の不安を解消する案としてサブリースという『家賃保証』を当社は行っています。
不動産管理業者に借り上げてもらい、空室リスクを最小限にし、安定収入を図れる為、多くの投資家・
オーナー様から喜ばれています。しかし、多くの投資家・オーナー様としては、
安定収入を見込みたいが、家賃相場が下がるのでは？という心配の声を耳にしたりします。
そんな事はありません。
確かに、物件がそのまま古くなるのに対して、手をこまねいて見ているだけでは賃料は下がり続けるかも
しれません。
当社は、時代のニーズにあった資産価値を見据え、進化させる事で相場よりも高い家賃にできないかと
挑戦し続けています。代表的な例としては、リノベーション・リフォームです。
昨今、入居者が住まう為の絶対条件と考える設備（全国賃貸新聞社調べ）は、１位は『TVモニター付き
インターホン』、２位は『独立洗面化粧台』、３位は『洗浄機能付便座』となっています。
上記設備は導入に大きなコストをかける事なく行える為、最低条件として選ばれています。
でも、これは割と多く見かける設備… これでは物件の個性が出ませんね。
空室リスクを回避するには『個性派物件』を作り上げて、住まい易く、愛着溢れ、永く住んでもらう事も
重要になります。
◆オンリーワンの個性物件
物件にはそれぞれ個性があります。『無個性物件』程、空室率を高めてしまいます。
ちょっとしたアイデアで、唯一無二の物件に変貌させる事ができます。
高額なリフォーム等を行えば、もちろん資産価値は高まりますが、オーナー様としては、投資効果が心配です。
少ない投資で、大きな効果を見込めるように、斬新な壁紙や照明計画など通常の原状回復工事程度の
バリューアップ工事でも資産価値を高める事が可能です。昔は、入居者の生活を最大限に活用できるよう
『無機質な空間』が人気でした。最近では、入居者が生活のイメージ出しやすい空間造りが人気になって
います。
例えば、
■リビングのTV設置場所には壁面収納を新設
■ダイニングテーブルを置く場所にはペンダントライトを設置
■ベットを置く場所には携帯・PC用の電源・USB差し込み口を設置
■壁面にはピクチャーレール新設
■室内干し用にハンガーランドリー設置
■自転車置き場が無い物件に壁掛け自転車ラック設置 など
もちろん、室内の意匠も大事ですね。塗装・壁紙・床材仕様には大いに個性をもたせています。
様々なバリューアップ工事の実例を「家賃を上げろプロジェクト」に掲載しておりますので、
ぜひ一度ご覧になって下さい。→ http://la-sublease.com/yachin/
ＢＥＦＯＲＥよりもＡＦＴＥＲの方が、「ここにこの家電を置けそう」「部屋の雰囲気に合わせてこんな
家具を買ってみよう」ですとか、その部屋で生活をする自分がイメージ
しやすくなっているのではないでしょうか。
この効果はお部屋探し時に大きくプラスになり、ご成約につながるのではと考えております。
当社では、それぞれの物件により査定方法を変えています。そして独自のマーケティング調査で個性的な
物件を多く手掛けています。
オンリーワンの個性物件を、オンリーワンの入居者へ。
より多くのオーナー様・投資家様の為に提案できる会社として、当社は邁進していきます。
