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サブリースの知恵ぶくろ

VOL.16

空室率とは

2017年10月2日| by 二宮 周平
空室率とは

■空室率30%以上!?

新聞や記事でも空室率の悪化を取り上げ、社会問題化している空き家問題。

空室率が東京都でも30%以上、神奈川県で36%以上!!という数字も出てきます。

そんなに空室があったらそれは大変だ!不動産投資は危険だ!となりますが、果たして本当にそんなに

空室があるのでしょうか?

当社の入居率は97%~98%程度で推移しており、そうなると空室率は2%~3%。

他社様のホームページを見ても似たようなところで、入居率95%は概ねあるでしょう。

なぜそんな差があるのでしょうか?

 

実は前述の空室率は不動産調査会社タスが発表している

「空室率TVI(タス空室インデックス)」からの数字で、この「空室率TVI」は

TVI = 募集戸数 ÷ 募集建物の総戸数 という式で算出されます。

分かりやすく例を挙げてみます。例えば、25戸の建物が4棟あるとします。

そのうちの2棟に空室があり、その合計が5部屋とすると

5(空室)÷ 50(募集建物の総戸数)= 10%

つまりは、満室の建物は、計算に含まれていないのです。

それを各メディアが引用しているために実情との乖離が発生し、

衝撃的な数字が紙面や記事を賑わすようになるのです。

■そもそも空室率とは?

ひとくちに空室率と言いましても、何をベースにするかでも変わってきます。

・戸数ベース

・床面積ベース

・賃料ベース

上に挙げた例で考えてみます。25戸の建物が4棟で、総戸数は100戸です。

その内、10戸が空室だった場合。

但し、面積は全て同じ面積とは限らず、賃料も同じ賃料とは限らないとします。

(実際に全てが同じという事は有り得ないですよね。)

  • 戸数ベースの場合

10(空室)÷100(総戸数)=10% となります。

  • 床面積ベースの場合

今回は全体で5,000㎡で空室10戸の面積が800㎡だとします。

すると、 800(空き面積)÷5,000(総面積)=16% となります。

  • 賃料ベースの場合

今回は全体で1,000万円で、空室10戸の賃料が200万円だとします。

すると、 200万円(空き賃料)÷1,000万円(総賃料)=20% となります。

このように、何を基準にするかによっても数値は10%~20%と差が生じてきます。

ですので、空室率をどのような目的で使用するのか?どのような方法で計算されたものなのか?

きちんと把握したうえで必要な数字が使う必要がございます。

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■それでも空室率は悪化している

という事で、最初に取り上げました30%超、というのは実際の空室率ではございません。

あくまで指標の一つでございます。

しかしながら、この数値が悪化しているのは事実であり、これからの長期的な視点で見ますと、

これまでと同様に新築物件を建て続け、人口が増加に転じない状況であれば、空室が増えるのは必然です。

今後は投資物件の選定もより厳しい目で行う必要があるといえます。

空室のリスクも高まってくることでしょう。

 

当社では、そのようなオーナー様と実数値を基にしてのご相談もさせていただいており、

そのうえで責任をもって高稼働の客付管理、サブリースをしております。

また、新しく建てるのではなく、古くなってきて空室が増えてきた不動産の資産価値を回復させるために

賃貸バリューアップをさせるリフォーム・リノベーション工事や、

レンタルオフィス・コワーキングスペース(にコンバージョンする、不動産ソリューションも行っております。

レンタルオフィス:http://www.bizcircle.jp/

コワーキングスペース:http://bizcomfort.jp/

空室率悪化のこの時代に、困っているオーナー様のお力になれましたら幸甚に存じます。

他にもあります!

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