空室対策③ 「再建築不可物件の活用術」
◇建て替えできない物件がある？
皆様、手放す事に困った不動産をどうされていらっしゃいますか？
例えば、■再建築不可の住宅
■旧耐震の事務所ビル
■既存不適格物件
■築古の物件
昨今、当社にお問い合わせ頂く案件には、『再建築不可物件なのですが、住宅（賃貸）としてサブリース出来ますか？』『旧耐震の事務所ビルなのですが、サブリース出来ますか？』など、不動産の処理に困っている方々からの問い合わせを数多く頂くようになりました。
実際、上記のような不動産は処理に困りますね。
相続で譲り受けた不動産などでは多くあります。特に再建築不可の場合は、建替えしたくても『接道義務違反』（=火災や地震などの災害時、救急車両の経路確保のため、原則として建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない）になってしまい、再建築が出来ないというケースも多く見られます。
しかし、最低限の修繕・修理を行って賃貸にする事は可能です。大規模修繕（主要構造部の修繕及び改修）を行うとなれば、建築確認申請を行わなければなりませんが、新築同様に見える内装リフォームでも投資金額に似合う試算価値を見出す事が出来ると当社は考えます。
先行投資に悩むオーナー様・投資家様にも当社はお役に立ちたいと思っております。
◇お困りの際は、当社にまずご相談下さい！
当社では、上記のような案件こそ『価値を見出す不動産』と考えます。
もちろん、物件の要素はさまざまです。現行の法令を遵守しながら、ヨーロッパでは、築古の物件こそ『価値ある物件』と思われています。日本は原価償却という言葉があるように、年々資産価値は下がってしまう為、築浅の物件ほど高いという固定概念もあります。
そんな日本でも築古物件というデメリットをメリットに代えられる物件があります。
代表的な例ですが、列記しますので不動産の処理に困った際はぜひ、当社に問い合わせを下さい。
■再建築不可物件とは、
簡単にいえば、家を新築することができない物件のことです。更地にしてしまった後は、文字通り、再建築ができません。物件の条件など様々ありますが、よく見られるのは、冒頭で述べましたが、『建築基準法の道路』に定めている原則幅員が４ｍ以上の道路に接していない場合です。分かりやすい例を出すと、自分の土地が他の土地に囲まれていて、出入りのためには他の物件の敷地を通らせてもらわなければならないというケースがあります。
また、他の理由としては、道路と２ｍ以上接していないケースもあります。例えば、旗竿地と呼ばれる土地で、道路と接している敷地が２ｍ以下の場合も、再建築不可となり、家を建てることが出来ません。
しかし、建物を維持・修繕するリフォームについては行う必要があります。
戦略的なリフォームを行う事で、収益物件にする事が出来ます。
■旧耐震物件とは、
まずは、新耐震物件とは1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物を指します。竣工年でいうと少なくとも1982年の下期以降に竣工した物件ということになりそうです。住宅金融支援機構のフラット35の基準では1983年4月1日以降に竣工した物件を新耐震物件に区分しています。よって、1981年5月以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震という事になります。
補足）阪神・淡路大震災を契機に「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」が制定されました。
これには、旧耐震基準は、震度5強程度の中規模の地震を想定して建物に大きな被害がでないことを目安に定められていたのに対して、新耐震基準では、旧耐震の基準に加え、震度6強～7の大規模な 地震の際にも、建物が被害は受けるものの倒壊や崩壊はしない、つまり、人命に関わる損傷は生じないことをその目安としています。ちなみに阪神・淡路大震災と東日本大震災での最大震度は震度6強でした。
旧耐震に関しては、各テナントの希望もありますが、『収益物件』として活用する事は可能です。
■既存不適格物件とは、
既存不適格建築物というのは、法令等が改正されることにより生じる問題で、既に建っている建物のうち、改正後の新しい規定に適合しないものをさします。建物を建てた時点では、法令の規定を満たして建てているのですが、その後の法令などの改正により既存不適格建築物となってしまうのです。それに引きかえ、違法建築物とは、建てた当初から法令に合っていない建物や、建てた当初が法令に合っていたとしても、その後の増改築工事などを行うことによって法令に合わなくなった建物をさします。前記に述べた通り、建物の敷地に定められている高さや面積の制限、接道条件、建物の構造などの基準を守っていなかったり、建築確認申請をしなければならないのにしなかったりした建物が違法建築物です。
これに関しては、現行の基準法に則って、リフォームする事で、収益物件に甦らせられる事が出来ます。
当社では、上記のような物件を収益物件として蘇らせてきました。
処理に困った案件こそが、当社の力の見せ所と思っております。
ぜひ、お問い合わせを頂ければオーナー様・投資家様のお役に立てると思っております。
