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サブリースの知恵ぶくろ

VOL.19

サブリース契約以外の賃貸管理

2017年11月10日| by 西本 明日美
サブリース契約以外の賃貸管理

◆サブリースと集金代行契約について

当社は賃貸のサブリース契約を最も得意としている会社です。

事実、当社でお預かりしている物件の約8割はサブリース契約です。

では、残りの2割はどういった契約かというと、「集金代行契約」と呼ばれる契約です。

ざっくり申し上げると、数パーセントの手数料を管理会社に支払い、

代わりに賃貸管理を行ってもらう契約となります。

サブリース契約よりもオーナー様の意思が反映されやすいため、

全てをお任せというよりは要所要所で賃貸管理に関わりたいオーナー様や

ある程度、賃貸経営経験がおありのオーナー様に向いた契約形態です。

 

◆サブリース契約との違い

一番大きく違うのは、空室期間の家賃保証がされない点です。

今まで何度も述べているように、サブリース契約は入居者の有無に関わらず、

保証賃料がオーナー様の手元に入る仕組みですので、オーナー様に安定的な収入をもたらします。

不安定な要素もある不動産投資ですが、その不安やリスクを軽減できるという理由で、

多くのオーナー様にご選択いただいているという背景があります。

集金代行契約は、空室期間は賃料が入って来ませんので、退去時の原状回復工事の期間を

できるだけ短縮し、早期に次の入居者にご契約いただくことが肝となります。

ですので、空室リスクが少ない(入居者が決まりやすい)、高い入居率を見込める地域・

物件をご所有のオーナー様向きであるとも言えます。

また、サブリース契約は、当社がオーナー様からご所有物件を借り上げ、第三者(入居者)に

転貸する形ですので、入居者から見た貸主は当社になります。

一方、集金代行契約は、当社はオーナー様と管理委託契約を締結し、オーナー様の代理として、

賃貸管理を行いますので、貸主はオーナー様本人となります。

 

◆集金代行契約のメリットは

ここまでの説明ですと、空室期間は無収入になるし、入居者とのトラブルの当事者になってしまって

面倒くさそうだなと感じる方もいらっしゃるかと思いますが、

メリットももちろんございますので、ご安心下さい。

ここでもサブリース契約と比較して説明いたしますが、サブリース契約は当社が空室リスクを負う分、

相場賃料より低い賃料が保証賃料となります。

例えば100,000円で貸せる物件だとすると、その地域や物件状態にもよりますが、

その80~90%程度が保証賃料となりますので、80,000円~90,000円がオーナー様の収入です。

集金代行契約の場合は、入居賃料の3%~5%を管理手数料とする会社が多いので、

100,000円の例で引き続き考えると、95,000円~97,000円がオーナー様のご収入となります。

サブリースより収入が多くなることが分かると思います。

さらに、礼金や更新料はオーナー様の収入となります。

サブリース契約は、オーナー様が礼金や更新料は受領することが出来ません。

但し、新規募集時や更新時は事務管理手数料を契約している管理会社に支払うという契約が多いので、

全額が収入になる訳ではありませんので、その点はご注意下さい。

ちなみに当社は新規契約時は契約賃料の1ヵ月分相当、更新時は0.5か月分相当を頂戴しております。

次のメリットは、賃貸条件や入居者をご自身で決定することができることです。

入居してくれれば誰でもいいというわけではありませんよね。

できれば、滞納をせず、ルールを守ってくれて、長く住んでくれて、

さらには、より高い賃料で貸せれば言うことなし!ではないでしょうか。

もちろん、オーナー様の決断を手助けするため、管理会社が相場状況や経験から

様々なアドバイスをいたしますので、ご安心下さい。

 

◆入居者の管理は誰がやる?

この点については、サブリース契約も集金代行契約も同じです。

入居者募集、入居者との賃貸借契約締結、入居中の入金管理や督促、お問合せ対応、

退去時の立会い、敷金の返金など、賃貸管理に付随する業務は管理会社にて行います。

ご自身で管理すると想像以上に膨大な量になり、専門的な知識も必要になる場面が

出て来ることもございます。

管理会社にお任せすることで、煩雑な業務に時間や労力を取られることなく、

効率的に賃貸経営することが可能になります。

 

◆まとめ

当社はサブリース契約の需要が多いので、主にピックアップしていますが、

他にも選択できる契約方法があると知っていただければと思い、このコラムを書きました。

各契約形態のメリットやデメリットをよく理解した上での、不動産投資をおススメします。

各管理会社で、このような集金代行契約を行っていらっしゃいますが、サブリースと違い、

実は手数料の多寡の違いはあまりありません。

しかしながら、空室期間短縮、解約防止のための施策はその会社によって大きく異なります。

例えば当社では、お部屋探しをしている方の目にまず留まらなければ意味がありませんので、

物件の間取り図や写真、募集図面、一つ一つに気を配り、ご成約につなげています。

(プロの方に写真の撮り方を教わる講習会を開催したことも!)

「果たして自分の物件、どんな契約が一番いいの?」と悩まれているオーナー様、

一度ご相談下さい。

 

他にもあります!

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