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VOL.21

空室対策② 「すぐに実践編」

2017年11月28日| by 堀口 雅人
空室対策② 「すぐに実践編」

賃貸不動産のオーナー様にとって、「空室期間の短縮」は
皆さんが考え望んでいることではないかと思います。

しかし、実際何をどうすれば空室を埋める事が出来るのか悩まれる方も少なくないのではと思い、
今回は、直接お部屋に携わることの多い原状回復工事の施工管理の視点から、
ご参考までにすぐに実践出来るような対策方法をご紹介させて頂きます。

 

 ①工事はターゲットを絞り最低限の内容で最大の効果を

賃貸の場合に入居者が退去した際に、次に住む人の為にお部屋の工事を行うと思いますが、
当社では2種類の工事で分けて考えるようにしています。

1つは経年による劣化箇所や入居者の故意過失による傷などを修復する原状回復工事、
もう1つは空室対策又は賃料を上げる為に行うバリューアップ工事です。

原状回復工事は現状の不具合箇所を見つけ修繕すれば良いのですが、
バリューアップ工事にはここまでという上限がない為、やろうと思えばいくらでもやる事が可能です。
やった分だけ綺麗にもなり、住みたいと思う方も見つかるでしょう。
しかし闇雲に決めた内容では費用に見合った成果は望めないでしょう。
なぜなら、そこには余分な工事をしている可能性があり、
無駄な支出を生んでいる事が考えられるからです。

ではどのようにして余分な工事を減らし、効果的な工事のみを行えるのか。

そのためにはまず物件の特性を掴み近辺のマーケットを調べ、
どういった属性の人にどのような部屋を作るかコンセプトをしっかりと決める事です。

あとはそのターゲットに沿って『必要な工事』『不要な工事』を仕分ける事で最低限の費用に抑え
コンセプトがはっきりとした募集するのに効果的なお部屋を造ることが出来るでしょう。

 

②工事後のチェックの質を高める

工事の仕上がりを良くする事が空室改善策?とても当たり前の事を言っているかもしれませんが、
その当たり前の事が難しくとても大事なのです。

様々なプロの職人さんたちの手によって工事が仕上げられていきますが、
施工方法も仕上がりも十人十色で良し悪しは当然ございます。

しかし、どんな条件であっても私たちは全てのお部屋をある一定以上のレベルにしなければなりません。
その為にも工事後のチェックには出来る限り多くの時間を要するようにしています。

プロが行ったとはいえ人間が行っている以上、
私たち施工管理側は全てが完璧に出来ていると思ってはいけないのです。

室内を確認する際も目で見るだけでなく必ず触れるものは全て触りながら確認することで

見ただけでは気づけない不具合を見つける事が出来ます。

大げさかもしれませんが五感を全て使う(味覚は使うことはないので四感?)
事を意識して行うととても効率良くチェック出来るでしょう。

 

③内覧してもらう方への配慮

お部屋を探している方は家賃や間取りなどの条件が自分の希望と近い物件に興味を持ち、
最終的に現地を見て住みたいと思ってもらうことで契約につながってくると思います。

仮に20㎡未満の1Kの間取りのお部屋で現地を見てもらえる時間は長く考えても15~20分ほどでしょう。

その数十分の間にどれだけ数多くある物件の中でもその物件に良い印象を持ってもらえるのか勝負です。
内覧する方たちを向かい入れる為に私たちはちょっとした“こだわり”を詰めています。

 

・閉められる扉などは全て閉めた状態にしておく。

換気の為などにクローゼットの扉など開けている状態を他の物件で見かけますが、
私たちはしっかりと全て扉が閉まっている状態を一番美しいと考え徹底しています。

 

・ブレーカーを上げれば全ての電気が点く状態にする。

お部屋の電気などは空室の場合ブレーカーにて一括で切ってしまっており、
内見に来た人はまずブレーカーを見つけて上げる作業を行います。
そのブレーカーを上げた際に全ての電気が点くようにする目的はお部屋全体を一気に明るく
見せる為と電気を点ける手間を省く事で、より細かく室内を見てもらいたいとの狙いがあります。

 

その他に内見用スリッパの設置、臭気対策の為、
水廻りの排水口に封をするなど様々な事に取り組んでおります。
当社では行っておりませんが、ウェルカムボードを設置したり芳香剤を置いていたりと
他の管理会社でも色々な工夫が見られます。
費用をかけなくても、上記のものはすぐに取り入れていただけるアイデアだと思います。
ご参考になれば幸いです。

 

〇まとめ

ターゲットを絞った工事内容を行い、工事の仕上がりの質を上げ、内覧の準備を整える。
と、あまり難しい事は一つもありませんが、
どれも自己満足に走ってしまうと上手くいかない事ばかりなのかもしれません。
すべてはお客様の目線に立つこと、それが空室対策につながる最も大事な視点だと考えます。

 

現在、自己管理されている方や既に管理会社に委託されている方いらっしゃると思いますが、
空室が埋まらない、物件のバリューアップをしてみたいなど、
お困り事やご要望があればお気軽にご相談いただければと思います。

 

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