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サブリースの知恵ぶくろ

VOL.22

〝サブリース〟と〝賃貸管理委託〟と〝自主管理〟

2017年12月27日| by 阪谷 泰之
〝サブリース〟と〝賃貸管理委託〟と〝自主管理〟

◆様々な賃貸管理方法があります

 

念願の投資用マンションを購入!! 土地活用でアパートを建築!! などなど、

ついにハッピーリタイアへの第一歩を踏み出すオーナー様。

次は、「所有」から「運営」へとステージが切り替わります。

うまく回さないと、せっかくの投資用物件も台無しです。どうやって賃貸に出そうか、

本当に入居者は入ってくれるのか、サブリースは最近よく揉めているし・・・

賃貸物件を安定収入に変えるための手段や方法に悩むオーナー様も多いかと思います。

そこで今回は、よくある賃貸管理の手法、①サブリースと②賃貸管理委託と③自主管理を

比較してみたいと思います。

まず賃貸管理の契約種類を分けるにあたり、どのファクターを以て分別されるかというと、

賃料収入空室リスク延滞リスク当事者責任のリスク業務の手間になるでしょう。

 

◆サブリース

サブリース会社が、オーナー様所有の対象不動産を一定金額で借り上げます。

これを「マスターリース契約」といいます。要は、賃借人がサブリース会社となり、

オーナーへ毎月賃借料をお支払い致します。

そして、サブリース業者が、一般の入居者へ貸し出す(これを「サブリース契約」といいます。)

システムとなります。

入居者にとって、賃貸人はサブリース業者となりますので、サブリース業者はすべての問合せ、

対応、業務、延滞リスク、また貸主としてすべての当事者責任(訴訟等)を負うこととなります。

但し、一方でそれだけの業務とリスクをサブリース業者が負うこととなりますので、賃料収入は、

想定する満額賃料の80~90%程度となるのが、相場となります。

そのほか、注意点は、契約始期や空室始期の賃料支払い免責期間、原状回復費用の負担者、契約の解除条項・

賃料の改訂条項が各不動産業者や契約体系により様々となるので、しっかり確認する必要があります。

また、昨今ではアパートやマンションの建設を優先し、無理な金額のサブリース金額を保証する為、

あとで減額を要求するといったトラブルが急増しております。

本当に不動産業者が出すプランが適正かどうか第三者に相談する、または、建設と賃貸を分離することで

公平性を保つことも大切です。

 

◆賃貸管理委託

一般的に集金代行契約と呼ばれるもので、オーナー様が不動産業者に賃貸管理業務を委託することで、

賃貸の仕事を任せることを言います。

オーナー様が不動産業者に支払うものは、賃貸管理委託料となり、%か定額で分かれます。

相場は、3%~5%、定額と数千円程度でしょうか。

不動産業者や契約により、延滞した場合のリスクをどちらかが負うか異なりますので、

注意が必要です。(もし、延滞保証がない場合は、入居時に入居者に保証会社を付けてもらうのも手でしょう。

ただ、その場合倒産リスクも懸念する必要があります。)賃料収入は、家賃のほか、礼金・更新料等の収入も見込めます。

(こちらも不動産会社に支払う手数料があります。相場は、新規契約時1ヶ月、更新時0.5ヶ月程度が相場でしょう。)

ただ、昨今は、礼金ナシや仲介業者に支払う広告料(ADと呼ばれるもの)も増額の傾向にあり、物件のポテンシャルや

需給バランスを見間違うとマイナスになる傾向もあります。こちらの場合、すべての賃貸管理業務

(契約をよく確認する必要はありますが、)は、不動産会社が対応してくれるものの、

貸主の当事者はオーナー様となります。

空室リスクや不動産会社を超越したトラブルは、当事者としてのリスクが発生する為、注意が必要です。

 

◆自主管理

これは、オーナー様ご自身でその不動産を、そして賃借人を管理することを言います。入居者の募集も、

オーナー様がご自身で不動産会社を回り、募集図面を配布したり、メールを送ったりして、

客付けを促進するよう依頼します。

そして、審査も自分で行うこととなります。入居者によっては、それほど手間も掛からず毎月賃料を受取るだけといった

ケースもありますが、一方で、かなり面倒な業務に振り回されるケースもあります。なかなかほかに仕事をしながら、

どちらも対応するというのはケースによってはかなり重たくなるはずです。

当然、空室リスクも延滞リスクもすべて自己責任となります。

一方で、不動産業者に支払う手数料は客付け時のみの為、毎月の収入はこちらのパターンが

一番多くなります。

なかには、投資用物件をどんどん増やし、仕事を早期リタイア、賃貸業を専業として

独立される方もいらっしゃいます。うまく回せれば、面白いかもしれません。

以下、表にしてみました。

賃貸管理表

 

最後に、どの契約にするのか悩まれるかと思います。

まずは、賃料収入と空室リスクを中心に考えられることをオススメします。

ただその場合、賃料設定と空室期間とは相関関係にあるので注意が必要です。

要は、どんなに人気のエリアでも相場から離れると空室期間が長くなるからです。

次にリスクと手間をどこまで抑えるかになるでしょう。ここは、いまオーナー様が置かれている環境

(仕事や家庭)、オーナー様の賃貸管理の捉え方、そして物件の近隣環境など

(繁華街の物件はトラブルのケースも多い等)を総合的に勘案することが必要です。

最終的には、お悩みになられた場合は、ほかの不動産会社などにも、お見積りや相談などを行い

(セカンドオピニオン的なもの)、ご自身が納得できた、

信頼できた会社や担当者にお任せすることがいいのかと思います。

当然、当社もサブリース~賃貸管理まで行う会社です。

また、建築と運営の分離をオススメもしています。

そういう意味では、賃貸に特化した会社となりますので、何かお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。

他にもあります!

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